Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 8

Le fonds de travaux, gage
de réussite en copropriété :

regards croisés France, Belgique, Québec.
Première partie

La loi française ALUR
du 24 mars 2014 a rendu
obligatoire au 1er janvier 2017
l'institution du « fonds
de travaux » qui doit être
obligatoirement voté
en AG de copropriété.
Le Québec connaît cette obligation depuis le 1er janvier
1994 sous la dénomination « fonds de prévoyance ».

de prévoyance (Canada, Californie, Michigan, Hawaï,
Espagne), la planification prévisionnelle des travaux
est véritablement entrée dans les mœurs et fait même
l'objet d'un marché à part entière par des spécialistes en
estimation après audit de l'immeuble.
Quelles que soient les motivations des pouvoirs publics
et peu importe sa dénomination, le fonds de travaux fait
certainement prendre conscience aux copropriétaires
de la nécessité de prévoir un amortissement des travaux
(cf. « Fonds de travaux en copropriété : chronique d'une
naissance annoncée » par Jacques Laporte, AJDI, janvier 2016).

La Belgique connaît ce « bas de laine » sous l'intitulé
« fonds de réserve ».

En France : Le fonds de travaux

Il nous est apparu utile de synthétiser les trois
réglementations qui visent au même objectif : lutter
contre le vieillissement de l'immeuble.

Depuis la loi ALUR, le fonds de travaux est obligatoire en
France au 1er janvier 2017 pour tous les immeubles en
copropriété dont la réception des travaux est intervenue
avant le 01/01/2012.

Maître Olivier Brane, Avocat honoraire, spécialiste
en droit immobilier, expert IFEJI (Paris, France)
Maître Yves Joli-Cœur, Avocat émérite, membre du
Barreau du Québec (Canada)
M. Jean-Pierre Lannoy, gestionnaire et expert près
les tribunaux de Bruxelles (Belgique)

Pourquoi rendre obligatoire une épargne
forcée par les copropriétés ?
La copropriété verticale est en développement
inexorable dans le monde.
Elle évite l'étalement urbain qui entraîne l'augmentation
du nombre de voitures et de kilomètres parcourus avec
son cortège de fatigue, de stress et d'émissions de CO2.
En France, c'est cette dernière considération qui l'a
emporté au moment des discussions sur l'obligation
d'instituer le fonds de travaux et de nouveaux outils ont
été parallèlement promulgués tels les plans pluriannuels
et les DTG (Diagnostics techniques globaux) en vue de
« lisser » les travaux sur plusieurs années.
Quoi de mieux que d'alimenter en effet un fonds de
travaux pour réaliser les travaux au fur et à mesure du
vieillissement de l'immeuble, sans être obligé d'effectuer,
dans la précipitation, des appels de fonds douloureux.
Dans les territoires les plus évolués sur le plan des fonds

8 * n°31 *

* Septembre2016

a/ Les dispositions légales

Mais les copropriétés de moins de 10 lots peuvent
voter son inutilité à l'unanimité des voix de tous les
copropriétaires.
Son minimum est de 5 % du montant du budget
prévisionnel de l'exercice en cours.
Les copropriétés les plus avancées en matière de travaux,
notamment d'économie d'énergie, peuvent le fixer à
tout moment au-delà des 5 %, ce qui supposera une
étude par spécialiste dans le cadre d'un plan pluriannuel,
nouvel outil légal non obligatoire instauré par la loi
ALUR, mais hautement recommandé par les spécialistes
et pouvant faire l'objet d'honoraires spéciaux et hors
forfait par le syndic de copropriété !
À noter : Si le fonds de travaux vient à dépasser le
budget prévisionnel, le syndic devra porter à l'ordre du
jour de l'AG, en votant à la majorité de l'art. 25 de la loi
sur la copropriété, la question d'un plan pluriannuel s'il
n'en existait pas déjà un, et la suspension des cotisations
en fonction des décisions prises dans le plan...
La loi ALUR a également inventé un nouvel outil : Le
Diagnostic Technique Global (DTG) non obligatoire1,
mais là encore conseillé si l'on veut disposer d'un audit



Table des matières de la publication Management Immobilier n°31 - Septembre 2016

Couverture
L'Edito du président
Sommaire
Acteurs & Métiers
La résidence privée pour étudiants : un secteur d’avenir. Loïc Hervé, Gecina
Le fonds de travaux, gage de réussite en copropriété : regards croisés France, Belgique, Québec. (Première partie) Maître Olivier Brane, Maître Yves Joli-Coeur, M. Jean-Pierre Lannoy
DOSSIER - 77e Congrès de l’USH
HLM : l’innovation pour tous. Être acteurs d’une société qui change. Entretien avec Jean-Louis Dumont, Président de l’USH .
Le cloisonnement des actions publiques entre habitat, formation et emploi n’est pas viable. André Yché, Président du Directoire du Groupe SNI
La réforme d’Action Logement. Jean-Luc Guitard, Chargé de mission au sein de l’UESL-Action Logement et préfigurateur d’Action Logement Immobilier
Création de logements abordables : des pistes sont ouvertes ! Franck Darse, Cécile Roussel, Jean-François Campion, Laurence Malassagne
Management
Le contrôle de gestion : une fonction indispensable et en pleine évolution. Antoine Bance et Karen Laloum
Les organismes HLM : chiffres-clés
Les aides financières au logement
Responsabilité sociale d’entreprise : « compliance », éthique, contrôle et audit. Quelques points de repères. Par Morgan Hellegouarch et Jean-Pierre Taravella
Activités
La gouvernance d’APOGÉE
Liste des adhérents et membres partenaires.
Liste des vidéos disponibles sur www.association-apogee.fr
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 4emeCouv
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Couverture
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 2
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - L'Edito du président
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - DOSSIER - 77e Congrès de l’USH
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - La résidence privée pour étudiants : un secteur d’avenir. Loïc Hervé, Gecina
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 6
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 7
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Le fonds de travaux, gage de réussite en copropriété : regards croisés France, Belgique, Québec. (Première partie) Maître Olivier Brane, Maître Yves Joli-Coeur, M. Jean-Pierre Lannoy
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 9
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 10
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - HLM : l’innovation pour tous. Être acteurs d’une société qui change. Entretien avec Jean-Louis Dumont, Président de l’USH .
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 12
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 13
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 14
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Le cloisonnement des actions publiques entre habitat, formation et emploi n’est pas viable. André Yché, Président du Directoire du Groupe SNI
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 16
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - La réforme d’Action Logement. Jean-Luc Guitard, Chargé de mission au sein de l’UESL-Action Logement et préfigurateur d’Action Logement Immobilier
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 18
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Création de logements abordables : des pistes sont ouvertes ! Franck Darse, Cécile Roussel, Jean-François Campion, Laurence Malassagne
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 20
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 21
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 22
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 23
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 24
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Le contrôle de gestion : une fonction indispensable et en pleine évolution. Antoine Bance et Karen Laloum
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 26
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 27
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Les organismes HLM : chiffres-clés
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Responsabilité sociale d’entreprise : « compliance », éthique, contrôle et audit. Quelques points de repères. Par Morgan Hellegouarch et Jean-Pierre Taravella
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - La gouvernance d’APOGÉE
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Liste des adhérents et membres partenaires.
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Liste des vidéos disponibles sur www.association-apogee.fr
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 33
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 34
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 35
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 36
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