Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 9

Acteurs
Métiers

global architectural et thermique de l'immeuble qui
donne une bonne vision d'ensemble des travaux à
réaliser en fonction de l'état de l'immeuble.

b/ L'avenir du fonds de travaux en France
5 % du budget prévisionnel sont insuffisants si l'on
veut réellement disposer d'un outil financier utile pour
programmer des travaux sans être surpris par l'abrupte
nécessité de remplacer un élément d'équipement
onéreux tel la chaudière ou la toiture-terrasse assurant
l'étanchéité par exemple.
Certains estiment qu'on pourrait se passer du fonds de
travaux car la loi ne prévoit pas de sanction s'il n'est pas voté.
C'est oublier la responsabilité du syndic qui doit
appliquer la loi et expliquer aux copropriétaires que
faute de le voter, la copropriété s'expose à une demande
de nullité judiciaire de la résolution d'AG qui le refuserait.
Toute la filière des professionnels de la copropriété
doit à notre sens se mobiliser pour expliquer qu'une
copropriété peut se gérer avec son business plan, ses
calculs d'amortissement et de retour sur investissement,
ses réserves financières reportées chaque année pour
anticiper les coups durs, ce qui oblige à économiser
selon les préconisations d'un audit global qui doit être
encouragé.
Il faudra beaucoup de pédagogie pour expliquer les
enjeux de la rénovation énergétique des copropriétés
afin de faire comprendre l'utilité de tous ces nouveaux
outils de gestion que constituent le fonds de travaux, le
DTG et le plan pluriannuel de travaux.
La loi de transition énergétique du 17 août 2015 impose
de nouvelles obligations de travaux échelonnés jusqu'en
2050, avec des sanctions financières qui devraient

&

Si ce DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux
dans les 10 ans, la copropriété sera dispensée du fonds
de travaux.
Enfin, contrairement aux « réserves », la quote-part de
fonds de travaux de chaque copropriétaire ne lui sera
pas remboursée au moment de la vente et les fonds
doivent être placés sur un compte bancaire spécifique
au besoin rémunérateur, défiscalisé s'il est utilisé un
Livret A pour l'instant à hauteur de 76 500 euros.
Il ne pourra être utilisé que pour les travaux autres que de
maintenance sauf urgence et sauvegarde de l'immeuble
(vote à la majorité de l'art. 25).

Olivier Brane

progressivement inciter les copropriétés à recourir
aux spécialistes pour aide les copropriétés à bâtir des
plans progressifs de travaux « lissés » dans le temps afin
d'obtenir une nouvelle « valeur verte » de l'immeuble
accroissant sa valeur vénale.
Dans les États américains connaissant les fonds de
travaux, plus celui-ci est élevé, plus le banquier finançant
les acquisitions de logements sera enclin à prêter car il
estimera que la copropriété est solvable.
Comment financièrement calculer ce fonds de travaux
au-delà des 5 % minimum ? Nos spécialistes français
des audits d'immeubles connaissent ces techniques
combinant la durée de vie de chaque élément de
l'immeuble et les calculs actuariels de probabilité en
utilisant mathématiques et statistiques.
La confrontation des méthodes et scénarios de travaux
de part et d'autres de l'Atlantique est utile !

À suivre dans notre prochain numéro :
Le Québec, La Belgique

Les trois auteurs de cet article ont créé l'OBCEF
(OBservatoire des Copropriétés Exemplaires
Francophones).
Les meilleures pratiques de gestion des
copropriétés françaises, québécoises et belges
sont recensées en vue de constituer un livre
blanc en cours de réalisation.
Un premier congrès s'est récemment tenu à
Montréal avec des spécialistes de chaque pays
qui ont commencé d'élaborer cet ouvrage sur les
copropriétés exemplaires.

1
DLR : au 1er janvier 2017, le DTG devient obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans et qui font l'objet d'une mise en copropriété (c'est
à dire lorsqu'un immeuble passe sous le statut de la copropriété alors qu'il ne l'était pas auparavant), ou qui font l'objet d'une procédure pour
insalubrité et pour lesquelles l'administration demande au syndic de le lui produire. L'obligation de réaliser un DTG ne concernera donc que très
peu de copropriétés. La loi Alur prévoit malgré tout l'obligation pour toutes les copropriétés de mettre au vote de l'AG la réalisation d'un DTG,
sans obligation de le voter. La décision d'engager un DTG ainsi que les modalités de sa réalisation doit être prise à la majorité simple.

Septembre2016 *

* n°31 * 9



Table des matières de la publication Management Immobilier n°31 - Septembre 2016

Couverture
L'Edito du président
Sommaire
Acteurs & Métiers
La résidence privée pour étudiants : un secteur d’avenir. Loïc Hervé, Gecina
Le fonds de travaux, gage de réussite en copropriété : regards croisés France, Belgique, Québec. (Première partie) Maître Olivier Brane, Maître Yves Joli-Coeur, M. Jean-Pierre Lannoy
DOSSIER - 77e Congrès de l’USH
HLM : l’innovation pour tous. Être acteurs d’une société qui change. Entretien avec Jean-Louis Dumont, Président de l’USH .
Le cloisonnement des actions publiques entre habitat, formation et emploi n’est pas viable. André Yché, Président du Directoire du Groupe SNI
La réforme d’Action Logement. Jean-Luc Guitard, Chargé de mission au sein de l’UESL-Action Logement et préfigurateur d’Action Logement Immobilier
Création de logements abordables : des pistes sont ouvertes ! Franck Darse, Cécile Roussel, Jean-François Campion, Laurence Malassagne
Management
Le contrôle de gestion : une fonction indispensable et en pleine évolution. Antoine Bance et Karen Laloum
Les organismes HLM : chiffres-clés
Les aides financières au logement
Responsabilité sociale d’entreprise : « compliance », éthique, contrôle et audit. Quelques points de repères. Par Morgan Hellegouarch et Jean-Pierre Taravella
Activités
La gouvernance d’APOGÉE
Liste des adhérents et membres partenaires.
Liste des vidéos disponibles sur www.association-apogee.fr
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 4emeCouv
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Couverture
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 2
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - L'Edito du président
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - DOSSIER - 77e Congrès de l’USH
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - La résidence privée pour étudiants : un secteur d’avenir. Loïc Hervé, Gecina
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 6
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 7
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Le fonds de travaux, gage de réussite en copropriété : regards croisés France, Belgique, Québec. (Première partie) Maître Olivier Brane, Maître Yves Joli-Coeur, M. Jean-Pierre Lannoy
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 9
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 10
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - HLM : l’innovation pour tous. Être acteurs d’une société qui change. Entretien avec Jean-Louis Dumont, Président de l’USH .
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 12
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 13
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 14
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Le cloisonnement des actions publiques entre habitat, formation et emploi n’est pas viable. André Yché, Président du Directoire du Groupe SNI
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 16
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - La réforme d’Action Logement. Jean-Luc Guitard, Chargé de mission au sein de l’UESL-Action Logement et préfigurateur d’Action Logement Immobilier
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 18
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Création de logements abordables : des pistes sont ouvertes ! Franck Darse, Cécile Roussel, Jean-François Campion, Laurence Malassagne
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 20
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 21
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 22
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 23
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 24
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Le contrôle de gestion : une fonction indispensable et en pleine évolution. Antoine Bance et Karen Laloum
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 26
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 27
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Les organismes HLM : chiffres-clés
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Responsabilité sociale d’entreprise : « compliance », éthique, contrôle et audit. Quelques points de repères. Par Morgan Hellegouarch et Jean-Pierre Taravella
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - La gouvernance d’APOGÉE
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Liste des adhérents et membres partenaires.
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - Liste des vidéos disponibles sur www.association-apogee.fr
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 33
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 34
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 35
Management Immobilier n°31 - Septembre 2016 - 36
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